Hausverwaltungsvertrag Mietobjekte

Hausverwaltungsvertrag Nr. 04/08

Zwischen

- nachstehend Auftraggeber oder Eigentümer genannt -

und

Hausverwaltung Thomas Kiehn, Schubertstraße 8, 66130 Saarbrücken, 0681-875855

- nachstehend Verwalter oder Bevollmächtigter genannt -

wird hiermit zu dem im Folgenden bezeichneten Haus- und Grundbesitz dieser Hausverwaltungsvertrag geschlossen.

§ 1 Bezeichnung des Besitzes

Anschrift des Besitzes:

Mit 6 Einheiten

§ 2 Vertragsdauer

1.

Der Vertrag wird für die Zeit vom 01.05.08 bis zum 31.12.11 geschlossen. Er kann von jedem Vertragsteil mit einer Frist von drei Monaten zum Ablauf der Vertragszeit schriftlich gekündigt werden. Wird eine Kündigung nicht vor Ablauf der Vertragszeit erklärt, so läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit weiter mit der Maßgabe, dass jeder Vertragsteil mit einer Frist von drei Monaten auf das Jahresende kündigen kann.

Verkauft der Auftraggeber während der Laufzeit dieses Vertrags den in diesem Vertrag bezeichneten Haus- und Grundbesitz, so erlischt der Verwaltungsvertrag bei Nutzen und Lastenübergang auf den neuen Eigentümer, wenn nicht der/die neue/n Eigentümer in den Verwaltungsvertrag eintritt/eintreten.

2.

Für Abschlussarbeiten nach Ende dieses Vertrages, die durch den Vertrag nicht erfasst sind, die noch vom Verwalter realisiert werden sollen, gilt eine zusätzliche Vergütung als vereinbart.

§ 3 Vertretung

Der Verwalter ist berechtigt, die nach diesem Vertrag vorzunehmenden Tätigkeiten durch Erfüllungshilfen/innen erledigen zu lassen. Im Falle des Urlaubs oder der Krankheit des Verwalters hat dieser für geeignete Vertretung zu sorgen.

§ 4 Aufgaben des Verwalters

1.

Der Verwalter ist verpflichtet, bei der Verwaltung die Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters anzuwenden. Er hat die Interessen des Eigentümers in jeder Hinsicht zu vertreten und dafür einzustehen, dass das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand erhalten und ordnungsgemäß genutzt werden kann.

2.        

Der Umfang der Verwaltertätigkeit richtet sich nach diesem Vertrag.

3.  

Der Verwalter ist zur Vornahme der folgenden Handlungen berechtigt, verpflichtet und bevollmächtigt.

Er hat folgende Aufgaben zu erfüllen:

-     Abschluss und Kündigung von Mietverhältnissen, einschließlich der Abnahme und Übergabe der Wohnungen, entsprechend den vom Eigentümer vorgegebenen Bedingungen.

-     Mietinkasso, Überwachung des Mieteingangs, außergerichtliches Mahnwesen.

-     Führung der Mietkaution.

-     Betriebskostenabrechnung entsprechend der Regeln des BGB bzw. Betriebskostenverordnung. 

-     Pünktliche Bezahlung aller das Anwesen betreffenden Bewirtschaftungskosten und Annuitäten nach vorheriger Prüfung. Rechnungen werden an Auftraggeber gesendet zur Bezahlung. Kopie geht an Steuerberater.

-     Telefon- und Schriftverkehr mit Behörden, soweit er die laufende Verwaltung des Anwesens betrifft.

-     Abschluss und Kündigung von Objekt bezogenen Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Anwesen im Einvernehmen mit dem Eigentümer.

-     Abwicklung von Schadensfällen mit den Versicherungsgesellschaften und Dritten.

-     Für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und dazu ggf., nur nach Absprache mit dem Eigentümer, Hilfskräfte einzusetzen.

-     Laufende Überwachung des baulichen Zustands und Beratung bzw. Information des Eigentümers über notwendige Maßnahmen und zu erwartende Probleme.

-     Für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen und in dringenden Fällen Aufträge bis 500 EUR je Auftrag ohne vorherige Information des Eigentümers auszulösen, wenn die Umstände dies erforderlich machen; alle anderen Instandsetzungen sind mit dem Eigentümer abzustimmen.

-     Die Dienste von Hilfskräften (Hausmeister, Reinigungskräfte, Architekten, Sachverständige, Rechtsanwälte, Heizkostenabrechnungsfirmen, Handwerker u.a.) in erforderlichem Umfange, auf Rechnung des Eigentümers, nach Rücksprache mit dem Eigentümer, in Anspruch zu nehmen.

-     Für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderliche Gebrauchsgegenstände (z. B. Geräte für Hausmeister, Gartengeräte etc.) sowie Versorgungsgüter (wie z. B. Heizmaterial) auf Kosten des Eigentümers zu beschaffen.

-     Die in Beauftragung und Kontrolle von Winterdienst und Hausreinigung durchzuführen.

-     Alle sonst im Rahmen der Verwaltungsaufgaben erforderlichen Verträge (z. B. Abschluss von Wartungsverträgen und Vergabe von Wartungsarbeiten) abzuschließen und zu kündigen. Bei Verträgen mit einem Jahresbruttowert über 500 EUR sind nach Möglichkeit drei vergleichbare Angebote einzuholen.

4.

Soweit der Verwalter durch die Erfüllung seiner Verwaltungsaufgaben Verbindlichkeiten der Eigentümers begründet, sind diese vom Eigentümer zu übernehmen.

§ 5 Aktengemeinschaft

1.

Der Verwalter ist berechtigt, das Grundbuch einzusehen und die Grundakten und Grundbuchblattabschriften gegebenenfalls, nach Aufforderung durch den Eigentümer, anzufordern.

2.

Es gehört nicht zu den Aufgaben des Verwalters, Angelegenheiten in Sachen des Grundbuches, Grundpfandrechten, Neufeststellung von Einheitswerten und Personensteuern für den Empfänger zu erledigen.

§ 6 Buchführung, Abrechnung und Berichterstattung

1.

Über Einnahmen und Ausgaben hat der Verwalter, soweit er Zahlungen durchführt und die Konten führt, eine ordnungsgemäße Buchführung durchzuführen. Das Wirtschaftsjahr ist dabei gleich dem Kalenderjahr. Bücher, Akten, das Verwalterkonto und eine Kasse, sofern eine solche zu führen ist, sind getrennt von anderen zu führen. Der Eigentümer, d. h. jeder einzelne der Unterzeichner ist berechtigt, Einsicht in die Akten und Unterlagen des Verwalters zu diesem Verwaltungsobjekt zu nehmen.

2.

Die Abrechnung ist jährlich so rechtzeitig zu erteilen, dass der Eigentümer gesetzlichen Verpflichtungen, insbesondere der Abgabe seiner Steuererklärungen, rechtzeitig nachkommen kann. Für das jeweils vergangene Jahr, sind die Unterlagen bis zum 15.03 zu übergeben.

3.

Der Verwalter hat die Ausgaben für das Objekt aus den Mieteinnahmen zu bestreiten. Er ist jedoch nicht verpflichtet für den Eigentümer in Vorschuss zu treten. Sofern die Einnahmen zur fristgemäßen Deckung der Ausgaben nicht ausreichen, ist der Eigentümer verpflichtet, die erforderlichen Mittel zur Verfügung zu stellen, wobei ihn der Verwalter dazu rechtzeitig aufzufordern hat. Stellt der Eigentümer die erforderlichen Mittel nicht oder nicht rechtzeitig zur Verfügung, ist der Verwalter von seinen Pflichten zur fristgemäßen Begleichung der Ausgaben bzw. zur Instandhaltung/Instandsetzung und Sicherung weiterer Verwalteraufgaben im entsprechenden Umfang entbunden. Der Verwalter kann über die Prioritäten der zu erledigenden Aufgaben bzw. zu begleichenden Ausgaben entscheiden.

§ 7 Vergütung des Verwalters

1.

Der Verwalter erhält für seine Tätigkeit eine pauschale Verwaltergebühr.

Diese beträgt für:

Die Verwaltungsvergütung wird zum 01. des laufenden Monats fällig. Tätigkeiten des Verwalters vor dem Vertragsbeginn nach § 1 Abs.1 dieses Vertrages, die der ordnungsgemäßen Übernahme der Verwaltung dienen, unterliegen keiner gesonderten Vergütung.

2.

Daneben ist der Verwalter berechtigt, seine Auslagen der Bank oder Sparkasse, für Kontoführungs- und Buchungsgebühren, soweit sie anfallen, sowie Anzeigekosten bei Vermietung vom Eigentümer ersetzt zu bekommen.

3.

Der Verwalter kann die ihm zustehende Vergütung und Kostenerstattungen gegen Nachweis selbst aus den Mieteinnahmen entnehmen bzw. vom Verwaltungskonto abbuchen, soweit er das Mietkonto führt.

§ 8 Besondere Verwalterleistungen

1.

Für die folgenden besonderen Leistungen hat der Verwalter Anspruch auf zusätzliche Vergütung zuzüglich der Umsatzsteuer in der jeweiligen Höhe:

-     Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen, die einen Fachmann erfordern oder deren Auftragssumme 3000 EUR (brutto) übersteigt. Die Berechnung der Gebühren erfolgt nach den Baunebenkostenansätzen für Verwaltungsleistungen der II. Berechnungsverordnung.

-     Planung, Durchführung, Überwachung und Finanzierung von Umbauten, Ausbauten etc.; hierbei gelten die einschlägigen Gebührenordnungen, z. B. HOAI, in entsprechender Anwendung.

-     Erfüllung weiterer Sonderaufgaben:

-     gesonderte Jahresabrechnung entsprechend Anforderung,

-     Verkehrswertermittlung des Verwaltungsobjektes, Erarbeitung von Projekten für den Um- und Ausbau,

      -     Abnahme des Eigentums vom Bauträger,

      -     Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen,

-     Verhandlungen mit Behörden und Erfüllung behördlicher Auflagen, Ausführung besonderer behördlicher Aufgaben,

      -     Bearbeitung von Baugenehmigungsverfahren von Grundstücksnachbarn,

-     Erstellung oder Wiederherstellung fehlender Verwaltungsunterlagen (einschl. Abrechnungen), die zur Durchführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und Buchhaltung erforderlich und bei Übernahme der Verwaltung nicht vorhanden sind 

      -     Vorbereitung und Durchführung gerichtlicher Mahn- und Klageverfahren,

      -     Mieterhöhungen.

Für solche Sonderleistungen gilt als vereinbart, dass der Verwalter nach Aufwand und Kosten sowie Zeit abrechnen und Erstattung der Vergütung verlangen kann.

2.

Der Verwalter ist berechtigt im erforderlichen Umfang Hilfskräfte (z. B. Sachverständige, Rechtsanwälte) auf Kosten des Eigentümers hinzuzuziehen. Aber nur nach Rücksprache mit dem Eigentümer.

§ 9 Beendigung des Verwaltervertrages

1.

Der Vertrag kann vorzeitig aus wichtigem Grund gekündigt werden. Als wichtiger Grund gilt ein erheblicher und wesentlicher Verstoß gegen die in diesem Vertrag genannten Pflichten.

2.

Endet der Verwaltervertrag zum Ablauf eines Geschäftsjahres, ist der Verwalter zur Erstellung einer Jahresabrechnung innerhalb von 4 Wochen nach Vertragsbeendigung verpflichtet. Endet der Verwaltervertrag während des Geschäftsjahres, hat der Verwalter die Jahresabrechnung bis zu diesem Zeitpunkt für das ablaufende Geschäftsjahr zu erstellen und die Rechnungslegung zum Ablauf der Vertragszeit vorzunehmen.

3.

Mit Beendigung des Vertragsverhältnisses hat der Verwalter die Verwaltungsunterlagen an seinen Nachfolger oder an den Ermächtigten zu übergeben. Die Abrechnungsunterlagen sind nach Erstellung der Jahresabrechnung auszuhändigen. Im Fall der Verweigerung der Entlastung kann der Verwalter auf Kosten des Eigentümers Kopien aller Abrechnungsunterlagen für sich anfertigen.

§ 10 Haftung - Verjährung

1.

Der Verwalter hat eine angemessene Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen und zu unterhalten. Der Verwalter haftet nur für ein Verschulden, dass vorsätzlich oder grob fahrlässig ist, der Höhe nach bis zur Versicherungssumme von 250.000 EUR.

2.

Gegenseitige Ansprüche aus diesem Vertrag verjähren nach drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem sie entstanden sind, spätestens jedoch drei Jahre nach Beendigung des Vertrages.

§ 11 Gesetzliche Bestimmungen

Sind zu einzelnen Punkten in diesem Vertrag keine Regelungen getroffen worden, gelten die gesetzlichen Vorschriften. Das Gleiche gilt für den Fall, dass eine oder mehrere der getroffenen Bestimmungen rechtsunwirksam sein sollten. Von der Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrags wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt.

§ 12 Nebenabreden, Vertragsänderungen

Änderungen dieses Vertrags sowie Nebenabreden bedürfen zu ihrer Wirksamkeit in jedem Fall der Schriftform. Das gilt auch für eine Änderung der Schriftformklausel. Mündliche Vereinbarungen haben nur Gültigkeit, wenn sie von beiden Parteien schriftlich bestätigt werden.

§ 13 Sonstige Bestimmungen

1.

Gerichtsstand und Erfüllungsort ist der Ort, an dem die Verwaltung geführt wird (vgl. § 31 ZPO).

2.

Der Verwalter ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

3.

Von diesem Vertrag wurden 2 Exemplare gefertigt, von denen die Unterzeichner je ein Exemplar erhalten.

4.

Zum Nachweis seiner Vertretungsbefugnis kann der Verwalter jederzeit eine Vollmachtsurkunde von dem Eigentümer verlangen.

5.

Der Verwalter kann Untervollmachten erteilen.

Saarbrücken, den _______________

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Eigentümer                                                                  Verwalter